Le Credit Immobilier
Le crédit immobilier est l’un des types de crédit les plus courants en France. Il constitue le crédit à long terme par excellence. Il peut se définir comme un financement par emprunt destiné à couvrir tout ou partie d’un achat immobilier, d’une opération de construction, voire des travaux sur un bien immobilier préexistant.
Le crédit immobilier concerne le plus souvent un logement (prêt habitat), utilisé par le propriétaire soit pour sa résidence principale ou secondaire, soit pour le louer à un tiers. Il peut concerner aussi un immeuble de rapport dans sa totalité, ou encore de l’immobilier d’entreprise.
Un crédit immobilier est accordé par une banque ou un organisme financier spécialisé. l’emprunteur/acheteur, une fois le crédit engagé, sera tenu de rembourser la somme prêtée (le capital)à laquelle s’ajoutent des intérêts, des frais de banque (dossier), ainsi que des frais de notaire pour l’authentification de l’acte d’acquisition immobilière. L’emprunteur est en général tenu par les banques de souscrire à une assurance-vie pour pouvoir obtenir le crédit immobilier.
En France, le crédit immobilier a connu son essor dans les années 1960 avec l’émergence des premiers types d’emprunts. Il n’a cessé de gagner en popularité depuis, l’accession à la propriété revêtant une importance primordiale pour les ménages français. Ainsi, Le pourcentage de ménages propriétaires de leur logement principal est passé d’environ 42% en 1963 à 47% en 1978, puis 50% en 1984. En augmentation constante pendant près de 15 ans (1970-1985) la croissance de l’accession à la propriété connaît un ralentissement pour la période 1988-1998. Depuis 1999, entre autres grâce à la baisse des taux d’intérêts des crédits immobiliers et la mise en place de dispositifs d’aide ( tel le Prêt à Taux Zéro), une nette reprise est en cours. Selon les chiffres de l’INSEE, En 2007, près de 57% des ménages français étaient propriétaires de leur logement principal.
Un crédit immobilier est le plus souvent :
- établi sous forme de prêt d’un montant précis
- établi sur une durée longue (plusieurs années ou décennies) sauf en cas de prêt-relais couvrant une période d’attente entre l’achat d’un bien immobilier et la revente d’un autre bien où une autre rentrée financière attendue
- à taux d’intérêt fixe sur toute la durée du prêt immobilier (c’est du moins le cas le plus courant en France), ou bien à taux révisable (qui peut se révéler soit plus intéressant soit moins intéressant pour l’emprunteur, selon l’évolution des taux du crédit)
- lié à un apport personnel dans l’achat du bien immobilier. Cependant, un financement de la totalité de l’acquisition (coût d’acquisition du bien + frais de notaire + coût de la garantie) est toujours possible
- remboursable par mensualités constantes
- accompagné d’une garantie de prêt sur le bien financé
- accompagné d’une assurance décès invalidité sur l’emprunteur, de frais de dossier
- limité à une partie de la valeur du bien, en général un apport personnel situé entre 10 et 30 % est exigé par le prêteur.
A noter qu’il existe plusieurs types de prêt:
* le prêt amortissable: Prêt dont le montant, la durée et les remboursements périodiques (amortissement du capital et des intérêts) sont déterminés à l’avance, suivant le cas, de façon fixe ou en fonction des clauses de révision clairement définies.
* le prêt in fine: Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne paie que des intérêts du crédit. A l’échéance finale il devra rembourser en une seule fois la totalité du capital. Le prêt in fine est intéressant dans la mesure où il optimise le déficit foncier en permanence; cependant il faut nantir une somme considérable (minimum 50% de l’investissement) au départ.
* le prêt progressif ou dégressif: Le prêt à échéances progressives est un prêt à taux fixe et à mensualités croissantes. Le montant des mensualités augmente chaque année, selon un rythme décidé à la signature du prêt. Par exemple, vous pouvez décider que vos mensualités augmenteront de 2% par an. Cette formule permet d’alléger les mensualités pendant les premières années de remboursement et de les alourdir ensuite pour tirer partie d’une hausse de vos revenus.
* le prêt palier ou lissé: Ce type de prêt est un prêt complémentaire adapté aux autres prêts déjà contractés afin d’équilibrer les mensualités pendant toute la durée de remboursement. Le prêt palier offre des avantages importants tels que le fait d’avoir à régler une mensualité unique durant la période du financement, mais aussi un montant de mensualité réduit. Comme la mensualité est diminuée, l’emprunteur ne se retrouve pas trop serré dans son budget mensuel. Il peut encore se permettre d’autres achats pendant la durée du prêt. Mais le prêt palier est décrié pour son coût total de crédit très élevé.
* le prêt modulable: C’est un prêt dont le taux d’intérêt reste fixe mais dont les mensualités de remboursement sont modulables. Elles peuvent être ainsi suspendues pendant une période allant de 6 mois à deux ans. Les mensualités reprennent à l’issue de la période d’interruption en rallongeant la durée initiale du prêt d’autant. Elles peuvent aussi être augmentées (de 20 à 30% par exemple) de manière à raccourcir la durée du crédit immobilier et réduire son coût total. Ce type de prêt offre une grande souplesse en matière de remboursement : en cas de difficultés ou d’autres projets, il sera possible de suspendre le remboursement des mensualités, en cas de revenu supplémentaire il sera possible d’accélérer le remboursement et donc de réduire le coût total du prêt.